_{Este artigo foi publicado originalmente em inglês no site da S&P Global}

Por Mc Dowell Ramintas

A S&P Global Ratings espera mais inadimplência entre os incorporadores imobiliários da China, já que a recente repressão política no mercado residencial do país adiciona mais pressão às suas finanças, tornando mais difícil liberar dinheiro e liquidar dívidas pendentes.

Nos próximos 12 meses, os desenvolvedores chineses com classificação S&P enfrentarão US$ 18 bilhões em dívidas vencidas. Embora o número seja inferior aos cerca de US$ 40 bilhões de dívidas vencidas no final de 2021, o acesso a canais de financiamento novos e até existentes permanece limitado, especialmente porque a confiança dos investidores é abalada por problemas no setor que foram ainda mais destacados por eventos como a inadimplência no maior desenvolvedor da China, o China Evergrande Group.

“Vendas em declínio, liquidez apertada e dinheiro preso em caução ou parceiros de joint ventures apontam para inadimplências crescentes”, diz um relatório da agência de classificação. “O downcycle de propriedades da China não terminará com a flexibilização da política”.

Mercado em mudança

A política de habitação da China sempre se baseou no princípio de que “a habitação é para viver, não para especular”. Por enquanto, o lançamento do IPTU está suspenso devido às condições do mercado, mas as regras que já foram implementadas para redirecionar o foco na conclusão de projetos habitacionais pendentes devem mudar o mercado e torná-lo menos propício para a estratégia de rotatividade rápida que foi bem-sucedida para muitos desenvolvedores no passado.

De acordo com o relatório, a emissão de títulos offshore caiu 94% nos primeiros dois meses de 2022, refletindo as consequências da emissão de grau especulativo, enquanto empréstimos bancários e financiamentos fiduciários também são “muito mais difíceis de obter”.

Risco de insolvência

Devido ao estresse em 2021, “cerca de 20% dos desenvolvedores da China que classificamos seriam insolventes se não conseguissem obter novos financiamentos”, disse a Ratings em um comunicado de imprensa para o relatório.

O relatório acrescentou que os 20% dos desenvolvedores que provavelmente serão insolventes são principalmente classificados como B+ ou abaixo, e que, se os bancos de terrenos e ativos tiverem que ser vendidos com desconto de 30%, esse índice vai para 40% e também incluiria os ratings da categoria BB.

Vendas em declínio

Nos primeiros três meses de 2022, as vendas de imóveis residenciais caíram 50% ano a ano para as 100 maiores incorporadoras da China, com a Ratings esperando que as vendas nacionais caiam de 15% a 20% em 2022 e 3% em 2023.

A agência de classificação disse que muitos desenvolvedores não poderão obter facilmente novos recursos para expansão futura devido à crise de caixa em 2022. Ela acrescentou que o aumento na oferta de moradias populares financiadas pelo governo também consumirá gradualmente o mercado imobiliário comercial.

Risco de contrapartida

Embora as parcerias de joint venture tenham proporcionado algum alívio no balanço patrimonial para os desenvolvedores nos últimos anos, isso aumenta o risco de contrapartida quando a liquidez de um desenvolvedor se deteriora, acrescentou a Ratings.

De acordo com o relatório, bancos ou empresas fiduciárias podem bloquear dinheiro na empresa do respectivo projeto se uma das partes enfrentar uma crise, espalhando o estresse automaticamente para outros participantes do projeto.