Este artigo foi publicado originalmente em inglês na rede Bloomberg
Por Shuli Ren
Está se espalhando como um incêndio. Os compradores de imóveis residenciais na China estão se recusando a pagar a hipoteca das propriedades que compraram, mas que seus desenvolvedores com dificuldades financeiras não conseguem terminar. Alguns dizem que só retomarão os pagamentos quando a construção for reiniciada.
O protesto envolveu mais de cem projetos atrasados em 13 de julho, contra 58 projetos apenas um dia antes. Os compradores frustrados acusam os desenvolvedores de usar indevidamente os recursos das vendas e os bancos de não protegerem seus empréstimos.
A China nunca viu nada assim. Como nos EUA – até a crise do subprime de 2007 –, a possibilidade de problemas no mercado hipotecário era muito pequena.
Mas essa greve de hipotecas não é totalmente imprevisível. Os compradores de casas têm todos os motivos para estar com raiva. A maioria dos projetos foi iniciada por desenvolvedores que entraram em default. A China Evergrande Group liderou o grupo, respondendo por cerca de 35% do total de projetos que enfrentaram revoltas de hipotecas, conforme dados compilados pela CLSA. Um desses projetos na província oriental de Jiangsu foi lançado antes da pandemia de Covid-19. A construção está suspensa desde agosto passado, enquanto os valores dos imóveis em seu bairro caíram cerca de 10%.
Em outras palavras, não apenas as famílias afetadas viram sua riqueza diminuir, mas também não podem se mudar e desfrutar de seus novos apartamentos. Ao longo dos anos, com o consentimento dos governos locais, empresas como Evergrande e Country Garden Holdings Co. alimentaram o boom imobiliário residencial por meio do chamado modelo de pré-venda: os apartamentos são comprados muito antes de serem concluídos. Agora os construtores não têm dinheiro para terminar esses projetos.
É verdade que os problemas de dívida dos desenvolvedores foram recebidos com protestos no passado, de fornecedores, funcionários, até investidores de varejo desafortunados que compraram suas ofertas de gerenciamento de patrimônio. Mas este novo desenvolvimento é algo totalmente diferente. Abre uma caixa de Pandora e representa uma ameaça direta à estabilidade dos bancos chineses. O Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural se reuniu com reguladores financeiros e grandes bancos nesta semana para discutir os boicotes de hipotecas, informou a Bloomberg News na quinta-feira.
A menos que o governo do presidente Xi Jinping pare com essa debandada, um colapso do sistema bancário na escala do Lehman Brothers Holdings em 2008 está nas cartas. A China não está preparada para uma parcela tão grande de seus empréstimos bancários azedar.
De acordo com a Autonomous Research, os bancos têm cerca de 62 trilhões de yuans (R$ 49,7 trilhões) de exposição ao setor imobiliário. Mais da metade é na forma de empréstimos hipotecários. No China Construction Bank Corp., um dos maiores bancos do mundo, as hipotecas representam mais de 20% de seus ativos totais.
Até esta semana, a classe média da China era uma clientela excelente, pagando suas contas mensais com responsabilidade. O sistema de crédito social do governo – uma classificação de crédito nacional e uma lista de veto de empréstimos – funcionou bem; crédito ruim pode até prejudicar a capacidade de pegar trilhos de alta velocidade. Mas e se alguns estiverem cansados e dispostos a se afastar de suas obrigações?
Não estamos falando de um ou dois desenvolvedores inadimplentes. No ano passado, 28 dos 100 maiores desenvolvedores deram calote ou pediram prorrogações a seus devedores, mostram dados compilados pela CLSA. Coletivamente, eles representam cerca de 20% das vendas totais de propriedades da China. O dinheiro está ainda mais apertado agora. No primeiro semestre, as vendas de imóveis caíram 72% em relação ao ano anterior, corroendo ainda mais seu fluxo de caixa.
Uma pesquisa mensal da CLSA sobre o status atual dos projetos Evergrande nos dá uma ideia de quantos sites inacabados existem na China. Em junho, mais da metade dos projetos da Evergrande estavam parados na construção. A corretora calcula que cerca de 840 bilhões de yuans (R$ 673 bilhões) em hipotecas estão vinculados a sites abandonados em toda a China.
Vale a pena perguntar como conseguimos chegar a esse ponto, principalmente para um governo obcecado pela estabilidade.
Tudo o que vimos é a inércia política. Os desenvolvedores estão em dificuldades há mais de um ano, mas não houve progresso na reestruturação de suas finanças. As autoridades locais não estão dispostas a tomar decisões difíceis, anular dívidas incobráveis e chegar a resoluções. Incapazes de se livrar dos encargos financeiros, os construtores não podem se concentrar nas operações. Eles se tornam zumbis, e seus canteiros de obras se transformam em cidades fantasmas.
Em 2008, trabalhei no Lehman Brothers em Nova York e testemunhei em primeira mão como a crise das hipotecas subprime derrubou o venerável banco – e ameaçou todo o setor. Este ambiente está começando a parecer estranhamente semelhante.